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“香港土地出讓模式”是如何處理“續期”的?

    差餉國內很多人沒聽過,實際上就是房產稅。差餉的正式名稱是地稅或土地稅(Rates, Land Rates),是間接稅的一種,差餉是香港對地稅的說法,金額主要按土地價值、房產價值或物業租值根據一個比例作為計算,由政府向房屋或土地的擁有者征收。

      在內地一直被爭議的土地出讓制度,70年產權,這些規矩實際上都是抄襲的香港模式,國內的土地出讓制度在很大程度上是借鑒香港的官地批租制度。那么既然借鑒了香港的土地出讓制度,在產權到期后,香港是怎么解決的呢?

      先看一下國內的法規:

      2007年10月通過的《物權法》的規定是:

      第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

      2007年8月通過的《城市房地產管理法》的規定是:

      第二十二條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。 經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金

      法律寫的是土地使用權到期,自動續期,應該提前申請,而且應該交錢。但是應該交多少錢,沒說。

      那么國內目前發生這種情況如何做的?鳳凰財經披露了五個案例,各地政府續期繳費的法律依據都是《城市房地產管理法》,而不是物權法。其中青島農用地商住地工業地深圳農用地商住地工業地溫州農用地商住地工業地政府至少都認為土地期滿續期是有償的。深圳、青島續期收費依據是當地的“公告基準地價”,一般不過幾百塊、上千塊,而溫州執行的是“市場評估地價”,就是同類型的土地公開出讓的價格大概是多少錢,續期費用遠超深圳、青島。

      那么香港是如何做的?

      先看一下香港的法規:

      香港的到期土地續期處理主要由《政府租契條例》、《新世界土地契約(續期)條例》。

      法規處理方式:

      處理方式是土地自動續期,期限同上一次土地批租年限。

      續期不需補交地價,僅需每年繳納新地稅,標準為年度差餉的3%。

      差餉國內很多人沒聽過,實際上就是房產稅。差餉的正式名稱是地稅或土地稅(Rates, Land Rates),是間接稅的一種,差餉是香港對地稅的說法,金額主要按土地價值、房產價值或物業租值根據一個比例作為計算,由政府向房屋或土地的擁有者征收。

      按照法律,差餉為房產年度總租金的5%,依此換算,續期土地業主的年應繳新地稅是差餉的3%,3%*5%=房產年租金的千分之1.5,即1.5‰。國內房租一般是房價總價的5-8%左右,也就是房租收益率。那么實際上土地續期費用就是房價的,1.5‰*8%=萬分之1.2左右,一個100萬的房子,一年交個100多,只是象征性的。因為未來內地房產稅也是會收的,也會按照房地產總值一個比例征收,所以若高額征收續期費則屬于雙重收費。

      負責征收和估值的差餉的,香港有個專門的部門——差餉物業估價署。該署會根據同區類似物業估價期間租金的市價,按照物業的面積、位置、設施、完工素質及管理水平等調算。然后再將租金乘以差餉征收率計算應繳稅款,一般的征收率為5%。

      所以國內房屋產權陸續到期,不交錢續期是不可能的。但是交多少錢?按照香港模式,交的錢可不是按照土地出讓費來算的,而是按照租金乘以一個比例每年都交,相當于房產價值萬分之一左右,大多數人完全可以承受。國內房產價值暴增,如果按照土地出讓的標準來征收,對于普通老百姓就是一次災難,所以既然我們抄襲了香港模式,就請抄襲到底吧。

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