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土地流轉百科:農村土地流轉合同怎么簽才對?

    農戶承包土地經營權是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、養殖水面等經營權,可以采取出租、入股等方式流轉交易,流轉期限由流轉雙方在法律規定的范圍內協商確定。

      對于有志經營農業的人來說,土地流轉是進入農業的第一步。那么,土地流轉過程中要注意什么問題?怎樣才能規范地簽好合同?地合君將為您深入詳解。

      土地流轉和多種形式規模經營,是發展現代農業的必由之路,也是農村改革的基本方向。在進行土地流轉時,雙方應該簽訂有效的書面合同,以此作為法律依據和權利保障。

      農戶承包土地經營權是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、養殖水面等經營權,可以采取出租、入股等方式流轉交易,流轉期限由流轉雙方在法律規定的范圍內協商確定。

      農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下條款:

      1) 雙方當事人的姓名、住所;

      2) 土地的四至、坐落、面積、質量等級;

      3) 流轉期限和起止日期;

      4) 流轉方式;

      5) 流轉土地的用途;

      6) 雙方當事人的權利和義務;

      7) 流轉價款及支付方式;

      8) 流轉合同到期后地上附著物及相關設施的處理;

      9) 違約責任。

      農村土地承包經營權流轉合同簽訂中存在的問題

      調查顯示,在我國土地流轉過程中,普遍存在土地流轉過程不規范、手續不健全等問題,或者是雙方只定下口頭協議,或者是簽訂的土地流轉合同里條款不清、權責不明,使得許多農民心里不踏實,總擔心土地流出后自己的權益無法保障,還可能為日后的糾紛產生埋下隱患。

      具體來說,土地流轉合同管理中存在以下常見問題:

      1) 土地流轉合同的無效化

      1. 流轉方未具備土地使用權基礎,在簽訂土地流轉合同中,有的是作為土地所有權主權人的農戶以及土地發包方的村鎮集體對土地進行重復流轉,并簽訂了多份土地流轉協議。

      2. 有的是非農戶戶主為協議人簽訂的土地流轉合同。

      3.有的是簽訂合同的當事人是限制民事行為能力人或無民事行為能力的人,這都造成土地流轉合同的無效化。

      2) 土地流轉合同內容不規范

      在簽訂土地流轉合同過程中,未按規范填寫合同的情況并不少見。

      1. 不采用規定的統一格式文本、不按合同條款約定規范填寫。受讓方自行擬定合同條款,合同的式樣和內容與統一格式文本差異較大。

      2. 合同用詞不當。有的土地流轉明明是出租,但合同卻把“出租”寫成“轉讓”,這其中的差別是,出租承包土地,農民仍享有土地承包權;轉讓承包土地,農民將失去土地承包權。

      3. 簽訂土地流轉合同沒有落款日期,不知合同何時簽訂,也沒有表明合同的生效日期。

      4. 合同手寫部分字跡潦草,任意亂畫,不整潔,甚至看不清楚。

      5. 合同中未能說明雙方能夠達成協議變更、合同解除的基本條件,以及對于合同生效期內出現糾紛的處理方法。

      3) 未登記

      雙方簽訂的土地流轉合同未向相關的土地管理部門進行登記。

      4) 合同期限超年限

      流轉合同有效期限嚴格界定最長不能超過2025年12月31日,而部分合同期不僅超越了2025年二輪土地承包期界限,甚至簽到2039年。

      農村土地承包經營權流轉合同簽訂內容的規范填寫

      簽訂土地承包經營權流轉合同時,應注意以下事項:

      1) 填寫完整

      在流轉合同中要填寫出讓方、受讓方的姓名、詳細住址和聯系電話,受讓方如果是單位,要注明單位法人姓名,當事人是農戶的,一般情況下戶主的姓名可代表全家;同時,還要填寫流轉土地的名稱(地塊名稱)、等級、四至、坐落(東南西北相鄰的地塊名稱)和面積(長寬的長度和面積的畝數)。

      2) 注意日期

      簽訂土地流轉合同要寫清土地承包經營權流轉的期限和簽訂日期。我國《農村土地承包法》規定,二輪土地承包的期限為30年,即1996年1月1日至2025年12月31日,因此,簽訂土地流轉合同時,流轉的年限和起止時間要明確,填寫時間應從合同簽訂之日到2025年12月31日計算,合同有效期限最長不能超過2025年12月31日。土地流轉合同自簽訂之日起生效,如2015年6月12日簽訂合同,則合同自2015年6月12日起生效,因此,合同上一定要寫清簽訂日期。

      3) 流轉費及支付方式

      流轉雙方協商流轉價格,計算年總流轉費,并確定流轉費于每年幾月幾日支付,以及是以現金、實物或其他方式支付。

      4) 寫明糾紛處理辦法

      規定雙方能夠達成協議變更、合同解除的基本條件,以及對于合同生效期內出現糾紛的處理方法。

      農村土地承包經營權流轉合同,簽訂注意事項及解決措施

      5) 流轉合同事宜

      農戶要與流入方簽訂書面流轉合同,如果當地有土地流轉服務中心或類似機構,建議在服務中心工作人員的指導下簽訂規范的土地流轉合同,并做好流轉價格評估、業主資質審查、土地集中連片協調、合同登記備案以及合同執行情況督查等相關工作。

      6) 流轉土地用途

      農戶承包的耕地只能用于農業生產經營,不能用于建筑、商業等其他方面。

      7) 違約責任

      流轉雙方在合同履行期間不按合同約定或合同簽訂違反農村土地流轉的有關法律、法規、政策,由此發生爭議或糾紛的應按合同的具體條款調解、協商、仲裁或向法院起訴。流轉合同違約責任具體條款簽訂時,流轉雙方要考慮詳盡,完善條款內容,以避免不必要的爭議發生。

      8) 主體范圍及優先權

      土地流轉雙方的主體范圍一般限定于本集體經濟組織內部。在同等條件下,本集體經濟組織成員享有土地流轉優先權。采取轉包及互換方式的流轉必須在同一集體經濟組織的農戶之間進行,不得向本集體經濟組織以外的農戶進行流轉。以轉讓方式流轉承包地的,既可以在同一集體經濟組織內部進行,也可以向集體經濟組織以外的農戶、單位和個人流轉。采取轉讓方式流轉的,應當經發包方同意;采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的,應當依法報發包方備案。

      9) 合同到期處理辦法

      土地流轉合同到期后流入方可在同等條件下優先續約。土地流轉合同到期后及時續簽,對未續簽的及時征求農戶意見,或辦理續簽手續,或退還農戶土地。對期限過長、補償過低的土地流轉合同進行檢查,依據情勢變化及時糾正,以維護農民的土地權益。

      以村、組為單位統一簽訂的表式流轉合同予以糾正,未糾正的,必須按規范文本及時糾正。土地流轉合同應該是農戶與流轉入土地的一方直接簽訂,否則予以糾正。

      10) 委托辦法

      農戶自愿委托發包方流轉其承包土地的,應當出具土地流轉委托書,委托書應當載明委托的事項、權限和期限等,并有委托人的簽名或蓋章。沒有農戶的書面委托,農村基層組織無權以任何方式決定流轉農戶的承包地,更不能以少數服從多數的名義,將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。

      11) 其他條款內容

      當事人可約定的其他內容,計入雙方約定條款中。主要是針對合同條款中約定不詳盡的、涉及具體利益必須注明的事項,如灌溉水費由流轉的哪一方具體交納等。這些事項應由流轉雙方協商而定,并對合同內容進行補充。有些地方就根據本地情況完善了合同條款,如增加了受讓方預付保障金、提前支付一年土地流轉租金等條款。

      除了這些問題以外,農村土地流轉合同簽署中,還需要注意的這五個問題,不然簽的合同無效。

      1. 違背承包方意愿的強制簽訂合同,無效。

      需要確保承租意愿是真實的。比如未與承包方溝通擅自越權代簽訂的合同無效(走法院也會認定為無效合同)。

      2. 依法應經發包方同意而未經同意的。

      需要確保出租意愿是真實意愿,未經發包方同意同樣合同無效。

      3. 不屬于同一集體經濟組織的承包人之間互換土地承包經營權的。

      如果是土地互換或置換,那么需要確保置換雙方在同一集體內,因為互換只能限定在同一集體內才符合法律規定。

      4. 越權發包土地的。

      比如農民個人承包的土地由村集體越權發包的,合同無效。

      5. 未按規定承包年限發包土地的。

      《中華人民共和國農村土地承包法》第二十條對耕地、草地和林地的承包期,分別作了不同的規定,耕地承包期限為30年,草地的承包期限為30至50年,林地的承包期限為30至70年,種植特殊林木的林地,經國務院行政主管部門批準,承包期還可以延長,之所以做出這種區分,主要是考慮到不同性質土地的投資收益期限差別較大。

      一般來說,在耕地上進行投資見效比較快,大多數情況下,當年投入當年就能取得收益。草地的投資需要數年時間才能取得收入,一般能夠持續多年獲得收益,有的林木的生長期長達七、八十年,在幼樹成長階段基本沒有收益,必須規定更長的承包期,才能更好地保護承包方的收益權,調動承包方植樹造林的積極性。需要說明的是,法律規定的承包期限是法定期限,不得隨意改變。

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