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建設田園綜合體土地政策解析:集體建設用地、土地流轉、規模化經營

    深化農村集體產權制度改革。落實農村土地集體所有權、農戶承包權、土地經營權“三權分置”辦法。加快推進農村承包地確權登記頒證,擴大整省試點范圍。

      2017年中央“一號文件”首次提出了“田園綜合體”這一新概念,“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益,集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體,通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范”。打造田園綜合體與建設用地密不可分,也是很多建設者們的關注焦點,可以說,解決土地問題是建設田園綜合體成功的關鍵。

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      田園綜合體保障增量、激活存量,解決現代農業發展的用地問題。2017年中央一號文件同時還專門強調提出,要完善新增建設用地的保障機制,將年度新增建設用地計劃指標確定一定比例,用于支持農村新產業、新業態的發展,允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地,通過入股、聯營等方式,重點支持鄉村休閑旅游、養老等產業和農村三產融合的發展。

      關于集體建設用地,2017年的中央一號文件原文如下 ↓↓↓

      30.深化農村集體產權制度改革。落實農村土地集體所有權、農戶承包權、土地經營權“三權分置”辦法。加快推進農村承包地確權登記頒證,擴大整省試點范圍。

      統籌協調推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。全面加快“房地一體”的農村宅基地和集體建設用地確權登記頒證工作。認真總結農村宅基地制度改革試點經驗,在充分保障農戶宅基地用益物權、防止外部資本侵占控制的前提下,落實宅基地集體所有權,維護農戶依法取得的宅基地占有和使用權,探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地,增加農民財產性收入。

      允許地方多渠道籌集資金,按規定用于村集體對進城落戶農民自愿退出承包地、宅基地的補償。抓緊研究制定農村集體經濟組織相關法律,賦予農村集體經濟組織法人資格。

      全面開展農村集體資產清產核資。穩妥有序、由點及面推進農村集體經營性資產股份合作制改革,確認成員身份,量化經營性資產,保障農民集體資產權利。

      從實際出發探索發展集體經濟有效途徑,鼓勵地方開展資源變資產、資金變股金、農民變股東等改革,增強集體經濟發展活力和實力。

      研究制定支持農村集體產權制度改革的稅收政策。深化集體林權制度改革。加快水權水市場建設,推進水資源使用權確權和進場交易。加快農村產權交易市場建設。

      政策解讀:

      文件提出允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地采取入股、聯營等方式,重點支持鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合發展。

      文件強調,要認真總結農村宅基地制度改革試點經驗,在充分保障農戶宅基地用益物權、防止外部資本侵占控制的前提下,落實宅基地集體所有權,維護農戶依法取得的宅基地占有和使用權,探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地,增加農民財產性收入。

      同時要注意的是宅基地等集體建設用地利用中:嚴禁違法違規開發房地產或建私人莊園會所;注意保護農戶和農村集體經濟組織的權利,防止集體資產被外來資本控制。

      文件還提出,支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和收益、集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體,通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。

      幾個土地概念

      1、集體建設用地

      集體建設用地是田園綜合體的重要承載形式。

      集體建設用地,又叫鄉(鎮)村建設用地或農村集體土地建設用地,是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資,進行各項非農業建設所使用的土地。集體建設用地分為三大類:宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。

      在國有建設用地一級市場中,政府既是管理者,又是組織實施者,并代表全民享有土地收益權。而在集體建設用地一級市場中,政府僅僅是管理服務機構,享有土地所有權的農民集體才是組織實施者并享有土地收益。

      2、土地流轉

      隨著經濟新常態,國家實施了新型城鎮化、生態文明建設、供給側結構性改革等一系列戰略舉措,實行建設用地總量和強度的“雙控”,嚴格節約集約用地管理。先后出臺了《基本農田保護條例》、《農村土地承包法》等,對土地開發的用途管制有非常明確的規定。特別是《國土資源部 農業部關于進一步支持設施農業健康發展的通知》(國土資發〔2014〕127號)的發布,更是將該要求進一步明確,使得發展休閑農業在新增用地指標上面臨著較多的條規限制。

      (一)土地流轉帶來價值重估

      有權威報告指出,從土地資源的角度來看,一方面,土地流轉將明顯提升耕地價值,土地資源價值必將被重估;另一方面,土地流轉持續推進背景下,耕地租金增速會高于過去。作為土地改革的核心,農地流轉給二級市場最直接的機會來自于土地價值的重估。

      (二)規模化經營成為現實

      土地流轉本質是推進土地要素的市場化,其作用能有效改善土地資源配置效率,進一步激活農業剩余勞動力的轉移,為農業規模化、集約化、高效化經營提供廣闊空間。

      (三)農民將就地奔小康

      土地的產業結構得以優化,效率得以提升,農民有了更多的選擇,不再背井離鄉而實現奔小康將成為可能。

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