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2012年第4季度地價監測報告 地價整體趨于平穩

    在2011年土地、房地產市場明顯降溫,地價增幅逐季放緩的基礎上,2012年全年地價整體水平未現大幅波動,在冷中趨穩的主基調中,年末略有回升。對房地產、住宅用地而言,全年總體量減價穩的態勢,各季度地價環比增速低位盤整。

      在2011年土地、房地產市場明顯降溫,地價增幅逐季放緩的基礎上,2012年全年地價整體水平未現大幅波動,在冷中趨穩的主基調中,年末略有回升。對房地產、住宅用地而言,全年總體量減價穩的態勢,各季度地價環比增速低位盤整。

      一、年度地價水平微升,同比增幅處于歷史低位。

      2012年末,全國主要監測城市地價總體水平為3129元/平方米,商服、住宅、工業地價分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。與去年同期相比,商、住、工各用途地價增長速度分別為3.34%、2.26%、2.70%,其中,商業、住宅地價同比增速均處于近十年來的低位,僅略高于2008年,且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居于最低,這也是近兩輪市場波動中的首次出現。從09年以來的商住倒掛,住宅地價增速超過商服,到今年的接近工業地價增幅,地價呈現結構性調整。

      二、全國主要監測城市中,約四分之一城市住宅地價較去年有所下降。

      2012年末,105個主要監測城市中,住宅地價同比漲幅在5個百分點之內的城市個數超過80%,其中27個城市住宅地價低于去年同期水平。

      三、第四季度地價環比增幅有所回升,綜合、住宅、工業增速略快于上一季度,商服地價增速放緩。

      第四季度,全國主要監測城市綜合、住宅、工業地價環比增長率分別為1.12%、1.21%、1.14%,地價環比增速略有提升,較上一季度分別增加了0.34、0.29、0.67個百分點;商服地價環比增長率分為0.84%,較上一季度減少了0.29個百分點。

      四、區域間地價變化的相似性大于差異性,高位盤整態勢下,地價的區域特征值得關注。

      一方面,從東、中、西三大地理分區來看,2012年各季度,各分區地價總體水平仍保持著東高、西次、中低的格局,但其變化形態與往年略有不同,西部地區地價的季度環比增長率一改往年持續高于中部,甚至屢次居于三大區域之首的狀態,回落至中部地區增長均線之下。究其原因,或與西部地區基礎仍然相對薄弱,整體配套不足,而前幾年的大量投資拉動轉弱,資本開始重新流動布局相關。對于工業地價來說,西部地區地價變化幅度較東、中部地區更為平穩,受外圍經濟、社會因素的影響相對較少,與宏觀經濟的整體同步性較低。

      另一方面,從長三角、珠三角、環渤海三大重點經濟區來看,其總體走勢與全國類同,季度波動相對明顯。以住宅地價為例:三大重點區域均在第1、2季度連續兩個季度出現住宅地價環比下跌,且跌幅超過全國均值,長三角、珠三角地區更是在第3季度還出現了住宅地價低于去年同期水平的現象;第四季度,長三角和珠三角地區的住宅地價同比增速止跌轉升,分別為0.08%和2.28%,局部上漲;整體而言,2012年三大重點經濟區各用途地價的變化趨勢、幅度表現趨同,市場在高位盤整階段表現出的相似性大于差異性;三大區域中,珠三角地區相對最為活躍,受外向型經濟影響較大,季度波動相對明顯。

      五、全年異常交易地塊數量及溢價水平處于調控以來的低值,第四季度,在土地市場的季節性規律影響下,異常交易地塊數量有所上升

      與土地供應前低后高的規律基本一致,全年異常交易隨各地推出的土地量增長而有所增加,但仍低于往年。

      截至2012年12月31日,全年上報異常交易地塊275宗,較去年的609宗相比,大幅下降;溢價率方面,2012年上報異常交易地塊平均溢價率比2011年的均值降低了30個百分點。

      第四季度上報異常交易地塊平均溢價率比上季度下降了20個百分點。高溢價成交地塊的溢價率水平仍處于調控以來的低值,顯示當前土地市場依然處于相對平穩期,因市場預期較好導致的非理性追漲并不明顯。

      六、對部分市場熱點的看法

      除土地價格、供應量等指標外,“地王”和“溢價率”常被視作表征土地市場熱度的重要信號,但由于準確全面掌握信息有一定困難,加上缺乏必要的解讀,今年也曾出現因誤讀、誤解而助推市場情緒波動的現象。對此,我們收集了部分 “地王”的情況,從地價的角度進行客觀判斷分析,結論表明2012年以來市場反映強烈的所謂“地王”地塊,僅有兩宗成交單價超越了2007年以來,所在城市的歷史高值,可以稱為“地王”地塊,其余地塊均不符合判定標準,詳見附件1;同時,我們對土地市場上的“溢價率”內涵進行了專業解讀,詳見附件2。

      七、當前市場形勢分析及后期關注要點

      (一)世界經濟溫和復蘇,國內宏觀經濟指標持續企穩回升,房地產市場投資開發和銷售恢復性增長,各項指標的持續向好,支撐了2012年第四季度地價增速平穩中略有回升。

      (二)中央繼續強調堅持房地產市場調控政策不動搖,相關部委和地方政府政策跟進,投資投機性需求將進一步得到遏制,過去幾年房地產用地供應量較大,陸續轉入開發、建設、銷售階段,有助于促進土地及房地產市場的總體平穩。

      綜合國內外因素影響,預計2013年城市地價總體水平將小幅溫和上漲。其中,商服、住宅等房地產用地價格在經濟支撐與調控抑制的雙向作用下,總體平穩,局部敏感波動。

      對于2013年的土地、房地產市場形勢,一要關注城鎮化推進中的政策需求與供給,既要注意城鎮化過程帶來的房地產市場發展新契機,又要研究適應經濟結構調整和房地產調控的新舉措,增強科學性、規范性、靈活性。二要持續關注貨幣環境對經濟的綜合影響,謹防流動性寬松對房地產市場調控力度的削弱,及早研究防控金融風險,加強政策儲備;三要加強差異化管理,密切關注房價、地價等市場信號波動較大的城市,完善土地利用的約束監管機制,確保穩定房地產用地供應、抑制異常地價的相關措施落到實處 。

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