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2011年中國地價指數報告 地價環比回落

                 2011年中國地價指數報告
                 2011年中國地價指數報告

    (中國土地勘測規劃院 城市地價動態監測組)

    一、全國地價指數歷年變動分析

    (一)綜合地價指數:定基指數持續攀升,同比指數小幅波動。

    總體來看,2000-201112年間,綜合地價定基指數持續攀升,到2011年底,地價指數達到193;同比指數小幅波動,歷年綜合地價指數基本保持在103110之間,其中,受國際金融危機的影響,土地市場較為低迷,2008年,回落至100,地價水平與上年持平;2011年,在一系列嚴格調控政策與宏觀經濟形勢的綜合作用下,地價指數再次高位回調,從2010年的111降至2011年的107

    1 2000-2011年全國重點監測城市平均綜合地價指數

    (二)分類地價指數

    1. 住宅地價:定基指數增長最快,同比指數波動明顯

    分用途來看:2000-2011年間,住宅用地價格定基指數上漲最快,為224;同比指數波動明顯,“十一五”期間,同比指數先后于2007年、2010年兩年超過1102008年受金融危機影響,地價同比指數回落15個點。與商業地產相比,住宅市場受宏觀調控的影響更大,同比地價指數波動更為明顯。

    2 2000-2011年全國重點監測城市住宅地價指數

    2.工業地價:定基指數漲幅過半,同比指數呈現政策性峰值

    2000-2011年間,工業用地價格定基指數漲幅過半,為157;同比指數出現政策性峰值,工業地價同比指數在2003年達到106的小高峰后有所回落;隨后受工業用地出讓最低價政策出臺影響,在2007年達到了116的峰值;2008年,受全球經濟形勢影響,工業地價增幅幾乎為0;之后三年里,工業地產逐漸恢復,加之工業用地招拍掛出讓的強力推行,工業地價企穩回升,同比指數再次步入年均105左右的低幅穩定增長區間。

    3 2000-2011年全國重點監測城市工業地價指數

    3.商服地價:定基指數增長翻倍,同比指數基本平穩

    2000-2011年間,商服用地價格定基指數增長翻倍,為202;同比指數基本平穩,總體保持在110上下。

    4 2000-2011年全國重點監測城市商服地價指數

     

    二、2011年度地價指數情況

    (一)綜合地價指數:深圳十年累計增長幅度最高,杭州2011年度再現負增長

    2011年,全國重點監測的35個城市中,綜合地價定基指數最高的前五個城市依次為深圳(408)、昆明(383)、寧波(380)、海口(311)和北京(275)(1-2-1)。這五個城市與去年一致,但排序出現了一定變化。其中,深圳從去年的第三位(343)上升為第一位,同比地價指數達到了119;昆明從去年的第一位(376)下降到第二位,同比指數僅為102;寧波從去年的第二位(360)下降到第三位,但同比指數仍然達到了106;其余兩個城市排序沒有變化,但地價指數均有小幅增長。

    5  2011年全國重點監測城市綜合地價定基指數

    35個城市中,綜合地價同比指數最大的五個城市依次為深圳(119)、廣州(117)、石家莊(115)、呼和浩特(114)和貴陽(114)。與上年相比,2011年同比地價指數明顯下降。以深圳為例,2010年深圳同比地價指數增幅為123,排名第三,而2011年地價指數增幅排名第一的深圳指數僅為119比去年下降了4個點。而2010年同比地價指數最大的昆明(180),2011年卻僅為102地價水平,幾乎與去年持平。值得注意的是,2011年,杭州同比地價指數為97,跌破100。這也是繼2008年以來首次有城市出現地價年度總體下跌的情況。

    6  2011年全國重點監測城市綜合地價同比指數




    (二)分類地價指數情況

    1.商服地價指數逆市堅挺,成為推動2011年各城市土地市場價格變化的重要力量

    在整個房地產市場相當低迷的2011年,商服地產卻逆市堅挺。2011年,全國35個重點監測城市商服地價定基指數平均為202,其中最大的是深圳,達到了535,最小的是哈爾濱,為129。商服地價定基指數最高的前三個城市依次是深圳(535)、昆明(414)和寧波(386),與2010年情況基本相同,其中,深圳地價指數水平仍處于全國領跑地位,昆明、寧波兩城市則實現了位序互換。圖1-2-3顯示,位居前三的城市與緊跟其后的海口市,形成明顯落差,反映了截至2011年,各城市商業地價累計增幅已形成顯著分化。結合圖1-2-1觀察,還可以看出全國35個重點監測城市商服地價定基指數的分布與綜合地價定基指數的分布相似度極高,說明在2011年,商業用地市場是推動整個土地市場價格變化的最重要組成部分。

    7  2011年全國重點監測城市商服地價定基指數

    2011年全國重點監測城市商服地價同比指數來看,指數最高的前三個城市依次是深圳(127)、昆明(123)和廣州(121),與圖1-2-3比較可以看出,2011年各城市商業地價同比指數間的差距遠小于定基指數,說明本年間全國重點監測城市之間的商業地價變化相對均衡。2011年,多數城市商服地價年度增幅有所放緩,但高于居住地價,“商住倒掛”現象得以扭轉。

    8  2011年全國重點監測城市商服地價同比指數

    2. 住宅地價指數漲幅全面放緩,部分熱點城市同比指數由升轉降,印證了2011年房地產調控政策效果顯現。

    2011年,全國35個重點監測城市住宅地價定基指數平均為224,其中最大的是寧波,達到了626,最小的是哈爾濱,為135。住宅地價定基指數最高的前三個城市依次是寧波(626)、昆明(445)和北京(376),與2010年的情況基本相同,且這三個城市住宅地價在本年度內的變化幅度均較小。其中,寧波和北京微弱上漲,同比指數分別為102101;昆明則出現了小范圍的下降,同比指數為97。綜合來看,2011年住宅地價定基指數相較于去年變化不大,住宅地價增長得到了有效的抑制。

    9  2011年全國重點監測城市住宅地價定基指數

    從同比指數來看,2011年全國重點監測城市住宅地價與商服地價存在明顯區別。首先,住宅地價同比指數顯著小于商服指數,平均僅為106,指數最大的石家莊市也僅為118,增長不到20%。其次,較多的城市住宅地價出現了下跌的情況,其中,杭州和昆明地價指數降幅較大,同比指數均為97。主要原因在于,2011年的土地和房地產宏觀調控政策主要針對住宅市場,從限購政策等多方面入手打壓了投機投資性需求,部分房地產企業則面臨著銀行貸款到期、資金鏈斷裂、庫存增大等一系列問題,拿地的積極性在很大程度上減弱,使得土地需求進一步減小,地價得以緩和。

    10  2011年全國重點監測城市住宅地價同比指數

    3. 工業地價指數繼續平穩增長,2011年在調控政策疊加國內外經濟形勢的綜合影響下,工業地價

    同比指數在各業用地價格指數中是唯一未出現負增長的類別相較于商服和住宅地價指數,工業地價增長一直平穩變化。2011年,全國重點監測城市平均工業地價定基指數為157,其中最大的是長春,達到了228,最小的是杭州,僅為101。有一半的城市工業用地地價定基指數在128(下四分之一位數)到179(上四分之一位數)之間。指數最高的前三個城市依次為長春(228)、北京(213)和南昌(211.4),與去年一致。其中,長春地價與去年持平,實現了零增長;北京從去年的第三位上升為第二位,同比增長9個點;南昌則從去年的第二位下降到第三位,同比小幅上漲3個點。

    11  2011年全國重點監測城市工業地價定基指數

    從同比指數來看,除寧波工業地價在2011年度有較大的增幅外,其余城市增幅均較小,同比指數平均為105,明顯小于商服和住宅地價。同比指數最大的前三個城市依次為寧波(120)、昆明(113)和呼和浩特(113),較上年出現較大差別。2010年工業地價同比指數最高的深圳(119)和海口(118),2011年的漲幅分別僅為4個點和9個點,呼和浩特去年仍排名第三(115),地價漲幅比今年高出2個點。與商服和住宅地價指數不同,本年度,35個城市中沒有出現地價同比指數小于100的情況,說明在調控政策與國內外經濟形勢的綜合作用下,我國工業地價基本保持了平穩態勢。

    12  2011年全國重點監測城市工業地價同比指數



    三、長江三角洲地區重點監測城市商服、住宅地價指數變化趨同,工業地價指數增長緩慢

    (一)綜合地價指數情況

    結合圖13觀察,長三角地區綜合地價指數無論是定基指數還是同比指數均與全國情況非常相似。唯一區別在于,2003年以前長三角地區地價增長高于全國水平,同比地價指數在2001年和2002年分別達到了112108,而同期全國綜合地價同比指數分別為103105。這說明長三角的上海、杭州、南京等大城市土地市場的發育進程在全國相對靠前,并對區域城市地價帶動作用明顯。2011年,長三角地區綜合地價定基指數和同比指數均低于全國水平,分別為188105。可見,長三角地區受政策調控作用明顯。

    13  2000-2011年長江三角洲地區綜合地價指數

    (二)分類地價指數情況

    2000-2011年,長三角地區商業、住宅地價定基指數幾乎同步上升,并于2011年未分別達到229228的高位,工業地價定基指數則遠低于商業、住宅,一直處于低位波動狀態,僅在2010年、2011年兩年出現了相對顯著的上升,其時序曲線與商業、住宅用地明顯偏離。就同比指數而言,商服、住宅均呈現初期高位起步,中期平穩推進,近期波動明顯的時序特征。2 0 0 1年,商服、住宅同比價格指數分別出現了1 1 51 1 7的高值,之后逐步回落并在100110區間內保持平穩;繼2008年的雙雙負增長之后,2009年商服、住宅地價同比指數迅速躥升,超過110,住宅地價更是達到了119的歷史峰值,2011年又迅速回落至102,幾近停漲。工業地價同比指數長期低位運行,在2007年以后出現一定波動,經歷了2008年和2009年小幅的下跌后,在2010年迅速上漲,達到114的高位,2011年雖有所回落,卻首次高于同年的商業、住宅價格指數。

    14  2000-2011年長江三角洲地區分類地價指數

    四、珠江三角洲地區重點監測城市各類地價指數波動幅度最為劇烈,受外向型經濟因素影響相對明顯

    (一)綜合地價指數情況

    相比于長三角地區,珠三角地區綜合地價指數波動更為劇烈。由于珠三角地區以國際市場為導向,大力發展外向型經濟,出口企業為數眾多,因此區域地價受國際經濟變化的影響較大。2007年,珠三角地區綜合地價定基指數為1462008年則下降至136,同比指數亦從117直落24個點,跌至93,地價下跌程度高于長三角、環渤海和全國平均水平。而國際經濟形勢有所好轉,國際刺激性政策全面跟進后,珠三角區域地價又領漲全國。2009年,珠三角綜合地價定基指數躥高至151,同比指數為111,比上年分別增長了1518個點,而同期全國綜合地價同比指數僅為106。雖然地價漲跌幅度顯著,但十余年間,該區域累計地價變化程度并非最高,2011年末,珠三角地區綜合地價定基指數在三大重點區域中位列最后。

    15  2000-2011年珠江三角洲地區綜合地價指數

    (二)分類地價指數情況

    從各業地價指數變化來看,珠三角地區工業地價指數明顯較高,不僅在三大重點區域中居于首位,與本區域的商服、住宅地價指數相比,也屢屢超越前者,顯現出獨特的形態,究其原因,或與其產業經濟的發達程度及產業結構特征相關。整體而言,各業地價指數均在2006年以來出現大幅振蕩,2008年前后的變化尤其明顯, 如2008年商服地價同比指數僅為85,指數下降幅度是三大區域之最。

    2011年末,商服、住宅、工業地價同比指數分別達到125114105,其中住宅指數仍較前一年小幅上升的態勢與其他地區迥異。

    16  2000-2011年珠江三角洲地區分類地價指數



    五、環渤海地區重點監測城市地價指數居高不下、各類指數趨勢相同,各用途地價的內在穩定性較高

    (一)綜合地價指數情況

    2011年,環渤海地區綜合地價定基指數最高,達到了220,比長三角(188)和珠三角(184)分別高出了32個點和36個點。2000-2011年,環渤海地區綜合地價定基指數呈現平穩較快增長趨勢,特別是“十一五”期間,從130躍升到211,加速趨勢明顯。從同比指數來看,除了2001年出現了99以外,其余各年均保持在100以上。

     

    值得注意的是,2008年受金融危機影響,長三角和珠三角地區定基地價指數都出現了一定程度的下降,同比指數分別為9993,而環渤海地區綜合地價卻仍保持了穩定上升態勢,同比指數達到了113,從側面表明其經濟結構對外來沖擊的短期耐受性和緩沖作用。

    17  2000-2011年環渤海地區綜合地價指數

    (二)分類地價指數情況

    與長三角和珠三角地區地價波動情況不同,環渤海地區各類地價指數的變化趨勢及幅度幾乎保持一致。2003年以前,三類地價定基指數增長均比較平緩,從2007年起開始步入第一個快速增長期。

    2008年,環渤海地區三類地價同比指數均超過110,分別達到1141141122009年,三類地價同比指數則出現大幅下降,商業地價指數甚至出現了100以下(99)的情況,2010年,三類土地市場得到了迅速的恢復和發展,同比地價指數增長均達到了115以上,分別為1181241162011年則出現了不同程度的回落。其中,住宅地價同比指數的波動較為劇烈。

    18  2000-2011年環渤海地區分類地價指數



    2012年第1季度全國主要城市地價動態監測報告

    2012年第一季度湖南土地市場動態監測分析報告

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